Na co si dát pozor pří výběru realitního makléře?

Volba dobrého makléře je pro úspěšný prodej klíčová. I zde platí že vše je o lidech, a tak si vybírejte makléře, a ne realitní kancelář. Pokud se podíváte třeba na největší realitní server Sreality, uvidíte, jaký markantní rozdíl mezi inzeráty je. Nekvalitní fotografie, neúplné informace, a to je jen malý střípek. Makléř vám při náběrové schůzce naslibuje i modré z nebe, ale realita je mnohdy úplně jiná. A to je důvod, proč jsem se rozhodla napsat dnešní článek. Návod na to, jak si vybrat toho správného parťáka na jednu z největších finančních transakcí vašeho života a nenechat se opít rohlíkem.

Kde makléře hledat?

a) Reference

Poptejte se ve svém okolí. Budete se možná divit, kolik vašich známých má pozitivní , ale i negativní zkušenosti s makléři. Udělejte si seznam makléřů, kteří vám byli doporučení a proč. Doporučení si ověřte a důvěřujte jen těm od lidí, kterým věříte.

b) Hledejte na internetu

Dnes je přece každý na internetu. Koukněte se třeba na Sreality a aktuální nabídku ve vašem okolí – městě. Jak už jsem zmínila na první pohled uvidíte rozdíl v inzerci. Vyberte si inzeráty, které mají úroveň a jako kupujícího by vás zaujali. Podívejte se na makléře, který daný inzerát nabízí, zda má vlastní webové stránky. Pokud ano přejděte na jeho webové stránky a hned víte, jak makléř pracuje, na co se specializuje a co je jeho silnou stránkou. Nechcete makléře, který je na internetu nedohledatelný – nenajdete jeho fotku, reference, či zakázky.

Chcete makléře, který svojí prací žije, dělá ji naplno a jde s dobou. Dnešní trh s nemovitostmi se přesouvá na internet, a tak je důležité, jak se makléř prezentuje na internetu. Taková prezentace vám hodně napoví o tom, jak bude prodávat vaši nemovitost.

c) Rozhlédněte se ve vašem okolí

Já sama se specializuji na oblast Brno – Slatina. Věřím, že specializace přidává nějaké ty bodíky k dobru. Přece jen makléř, co v lokalitě bydlí anebo k ní má blízko ji dokáže zájemcům prodat o chloupek lépe – můj osobní názor. Pokud budu prodávat nemovitost v lokalitě mimo moji specializaci, je mojí povinností si získat maximum informací – občanská vybavenost, parkováni, plánovaná výstavba, … Ale pokud v místě bydlím tohle všechno vím, a ještě mnohem víc. A tak se koukněte, zda ve Vašem okolí není místní realitní kancelář anebo neuvidíte banner „specialista pro tuto lokalitu“. Pořád zde ale platí, že je potřeba, aby se makléř prezentoval i na internetu a šel s dobou.

Vyberte si makléře, kteří vás zaujali anebo na ně máte doporučení, a domluvte si nezávaznou schůzku. Zastávám názor, že makléř by se s vámi měl sejít alespoň 2x, než podepíšete smlouvu o výhradním zastupování.

Ostřílený veterán anebo nováček?

Oba makléři vám mají co nabídnout. Zkušený makléř má za sebou ve většině případů už spoustu obchodů, a tudíž i zkušenosti. Je ale možné že nebude používat moderní marketing – nejde s dobou. Nováček nebude mít zkušenosti jako veterán, ale to nevadí. Pokud má za sebou silnou realitní kancelář, kde má zkušené kolegy, kteří na něj dohlíží. Je velká šance že bude mít nadšení a bude chtít vyzkoušet nové věci jako 3D sken nemovitosti, video prohlídky, …

Chcete makléře, který je zapálený, neustále se vzdělává. Hledá nové cesty, jak vaši nemovitost prodat co nejvýhodněji. Nebojí se použít nejmodernější technologie a zkusit něco nového. Tohle vše můžete najít u veterána i nováčka – je to o člověku a o tom, jak svoji práci dělá.

První osobní schůzka

Pokud makléř došel na schůzku pozdě a ani se neomluvil, anebo už ve dveřích si byt fotí na telefon a slibuje vám nejnižší provizi, ujišťuje vás, že on žádnou smlouvu podepsat nepotřebuje, tak ho hned vyprovoďte ze dveří. To, co vám nabízí, si můžete udělat sami. Nicméně prodej nemovitosti na vlastní pěst ani spolupráce s neprofesionálním makléřem vám rozhodně nezaručí nejvyšší tržní cenu.

Makléř musí na schůzku dojít na čas (nebo se včas omluvit) a připravený odprezentovat vám své služby a sám sebe. První schůzka je seznamovací. Aby vám dokázal makléř pomoct, musí vás poznat.

Připravte si otázky a nebojte se na ně zeptat. Sledujte reakci makléře, pokud vám odpověď bude nejasná doptávejte se, dokud všemu neporozumíte.

A na co se ptát?

• Proč bych si měl/a vybrat právě vás?
• Jak probíhá spolupráce?
• Můžete mi ukázat ukázky vaší práce – prodané či nabízené nemovitosti?
• Máte k dispozici nějaké reference?
• Co budete dělat pro prodej moji nemovitosti?
• Jak dlouho vám zabere příprava inzerce?
• Kde a jak ji budete inzerovat?
• Jak dlouho bude proces prodeje probíhat?
• Jaký je váš názor na spolupráci mezi makléři? (Chcete makléře, který bude otevřený spolupráci a tím navýší šanci na úspěšný prodej.)
• Jakou daň budu muset jako prodávající zaplatit?

Řiďte se svým šestým smyslem. Je velmi důležité si s makléřem sednout. Tak jak působí na vás bude působit i na zájemce. Vystupování makléře má vliv na úspěšný prodej nemovitosti. Budete spolu spolupracovat několik měsíců a pokud je makléř profesionál, zůstanete v kontaktu i po prodeji.

Byla bych ráda, kdyby se tu zavedlo to, co je třeba v USA běžné. Každá rodina má svého makléře. Stejně jako máte lékaře, právníka tak máte i rodinného makléře. Kterému věříte a víte, že vám vždy poradí. Neřeší jen prodej nemovitosti, ale pomáhá vám i s hledáním, je připraven vám pomoc kdykoliv.

Před odchodem by vám makléř měl říct co bude následovat.

Stanovení tržní ceny

Většina prodávajících očekává za svoji nemovitost vyšší cenu, než je tržní. Profesionální realitní makléř se nebojí vám říct svůj názor a podložit ho informacemi z katastru nemovitosti, historickými daty anebo aktuálních inzerátů. Stanovení reálné tržní ceny je základ úspěšného prodeje.

Pokud vám makléř odsouhlasí vaši cenu, aniž by vám ji podložil daty. Jde mu s největší pravděpodobností jen o jeho obchod a provizi.  Vždy chtějte vidět analýzu o kterou své tvrzení o ceně opřel.

Za použití individuálního marketingu a moderních technologií je makléř schopný získat za vaši nemovitost tu nejvyšší možnou tržní cenu.

Důvěřuj, ale prověřuj

Makléř vám na osobní schůzce řekl, jak pracuje a teď je čas si to ověřit. Zadejte si jeho jméno do Googlu a ověřte si, zda to, co říkal sedí. Řekl vám, že dělá video prohlídky, tak je musíte najít. Dělá profesionální fotografie? To také poznáte. Pokud se něco z toho, co říkal ukáže jako lež – má smůlu. Takového makléře u prodeje své nemovitosti nepotřebujete.

Zavolejte vy nebo někdo z vašeho okolí na aktivní inzerát makléře, o kterém uvažujete. Jak na vás do telefonu působil? Bylo jeho chování proaktivní a zastával zájem prodávajícího? Pokud jste se nedovolali, může mít zrovna jednáni. Zavolal vám zpět? Jak dlouho to trvalo anebo dokonce nezavolal zpět vůbec? Co kdyby volal opravdový zájemce? Pokud vám makléř nezavolal zpět vůbec vymažte jej ze svého výběru.

Provize a smlouva o výhradním zastoupení

Provize je pro většinu prodávajících důležitá, a dokonce ji považují za nejdůležitější bod při rozhodování. Nedoporučuji vybírat makléře jen na základě výše provize. Důraz je třeba klást především na rozsah a garanci poskytovaných služeb.

Pokud bude provize nízká makléř do propagace nebude investovat nic extra, co udělá? Nafotí vaši nemovitost na mobil a hodí to na internet. Tím jeho marketing na prodej nemovitosti končí. Takové jednání vás ovšem může stát nemalé peníze.

Pro úspěšný prodej nemovitosti je zapotřebí mnohem více:

• propracovaná inzerce na realitních serverech, která zahrnuje home staging, profesionální fotografie, půdorys, kvalitní text, video
• webová stránka nemovitosti, která zájemci poskytne maximum informací
• off-line propagace v okolí nemovitosti – banner, letáčky
• cílená reklama na sociálních sítích
• občerstvení a tištěné podklady na prohlídky
• advokát se specializací na nemovitosti
• …..

Za kvalitní práci makléře se vyplatí zaplatit. Při dobrém marketingu se nemovitost prodá za více peněz a často se stává, že makléř, co má vyšší provizi si na ni vydělá. Provize je většinou 3–5 % + DPH.

Skutečně dobrý makléř pracuje pouze exkluzivně, tj. nemovitosti, které má v prodeji, nabízí pouze on sám a nikdo jiný. Smlouva není jen pro makléře, ale i pro vás. Přece chcete vědět co se s vaším majetkem děje? Zprostředkovatelskou smlouvu chtějte vidět v dostatečném předstihu. Měla by být vyvážená, krátká a srozumitelná.

Závazek makléře

Makléř vám na schůzce řekl, že udělá pro prodej vaší nemovitosti spoustu věcí. Pokud máte sebemenší pochybnosti. Nespoléhejte se jen na to, co vám řekne, ale chtějte to písemně jako přílohu zprostředkovatelské smlouvy. Pokud něco z toho nedodrží máte právo od smlouvy odstoupit. Svým klientům nabízím závazek makléře, kde jim podepíši, k čemu všemu se zavazuji.

Závěr

Výběr makléře je velké rozhodnutí, které se nevyplatí podceňovat. Volba „garážového“ makléře anebo prodeje nemovitosti na divoko z více realitními makléři vás ve většině případů bude stát peníze. Profesionální makléř si stojí za svojí prací i provizí a ví že majiteli dokáže vydělat peníze. Pokud budete spolupracovat se skutečným profesionálem, za prodej nemovitosti většinou utržíte více než v případě samoprodeje (i při započítání stotisícové provize).

Budu ráda, když mi napíšete vaše zkušenosti s výběrem realitního makléře. Jak vybíráte a co je pro vás důležité.